مسکن هم حق انسان است و هم دارایی دارد و هم مشکل دارد با افزایش سود برای املاک و مستغلات و افزایش قیمت مسکن، بیشتر از بازار خارج می شوند. مداخله دولت برای تولید مسکن مقرون به صرفه و کنترل سفته بازی مورد نیاز است. به نظر می رسد این روزها همه در مورد مسکن صحبت می کنند. برای بسیاری، این کشور در وضعیت بحرانی قرار دارد. اما برای دیگران، این بازاری است که دقیقاً همان کاری است که باید انجام دهد: کسب درآمد. نکته اصلی مشکل این است که هم یک حقوق اولیه انسانی و هم کالایی است که از آن می توان ثروت را استخراج کرد. بیشتر بحث‌های مربوط به مسکن را نادیده می‌گیرند. آنهایی که تحولات جدید دارند و کسانی هستند که معتقدند ما به مسکن بیشتری نیاز داریم، هر دو بر تعداد، طراحی، منطقه بندی و تراکم تمرکز می کنند. این دیدگاه‌ها سؤالات کلیدی در مورد مسکن برای چه کسی، در مقابل چه کسی، چه کسی می‌برد و چه کسی مستثنی می‌شود را از دست می‌دهد. منطقه بندی و مقرون به صرفه بودن در بسیاری از محله‌های کانادا، قوانین منطقه‌بندی حکم می‌کند که تنها نوع توسعه مجاز، تخریب یک خانه کوچک برای جایگزینی آن با یک خانه بزرگ است. این هیچ تاثیری بر عرضه ندارد و می تواند قیمت ها را به طور چشمگیری افزایش دهد. غیرمعمول نیست که محله‌های مطلوب هم نجیب می‌شوند و هم جمعیتشان کاهش می‌یابد، در حالی که تعداد خانه‌ها ثابت می‌شوند. در نتیجه، درخواست‌هایی مبنی بر تغییر قوانین منطقه‌بندی برای افزایش تراکم در محله‌هایی که فقط خانه‌های مجزا یا نیمه مستقل مجاز هستند، وجود دارد. این امر که به عنوان zoning شناخته می‌شود، امکان ساختمان‌های بلندتر و واحدهای مسکونی بیشتر، از جمله تریپلکس، خانه‌های شهری یا آپارتمان‌های کوچک را می‌کند، که دارای عنوان «وسط گمشده» شناخته می‌شود. خوبی برای انجام این کار وجود دارد. قوانین منطقه از نظر موقعیت‌های تاریخی برای جمعیت‌های نژادپرستانه و کم درآمد محدود شده است. محله‌های قدیمی‌تر به‌ویژه گزینه‌های حمل‌ونقل خوبی هستند، اما گزینه‌های مسکن کمتری برای جمعیت‌های کم‌درآمد دارند. افزایش تراکم در شهر می تواند از پراکندگی در حاشیه جلوگیری کند که باعث حفظ زمین های کشاورزی ارزش می شود. این یک موضوع مهم در تصمیم‌گیری اعضای شورای شهر همیلتون، آنت، برای توقف رشد مرزهای شهری بود. از شهرها، ایالت های ایالات متحده و نیوزیلند همگی منطقه بندی یک خانواده را حذف کرده اند. اگر در هر مورد، این سوال که چه چیزی (و برای چه کسی) بسازیم به بازار عرضه شده است. در شرایطی که امکان افزایش منطقه وجود دارد، تحقیقات کمی وجود دارد که نشان می دهد، منطقه ایجاد می کند تا در بازار به خودی خود در زمینه مسکن های مورد نیاز شهرها را به مقدار کافی برای مقابله با مشکلات مقرون به صرفه تولید می کند. همچنین شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد منطقه را تغییر می‌دهد، می‌تواند قیمت‌ها را بدون افزودن افزایش جدید افزایش دهد، گمانه‌زنی‌های بیشتر سوخت و منجر به توسعه واحدهای لوکس بیشتر شود. علی‌رغم، هنوز این باور پایدار است که به طور خاص منطقه‌سازی و افزایش به‌طور مستقیم، کلید حل بحران قیمت است. پیشنهاد و درخواست؟ شواهد فزاینده‌ای وجود دارد که در کانادا، عرضه مسکن جدید با رشد جمعیت ممکن است یا حتی از آن فراتر می‌رود، به‌ویژه در بزرگ‌ترین شهرها و داغ‌ترین بازارهای ملک باشد. یکی از بزرگترین افزایش قیمت ها در سه ماه گذشته بوده است که برای هر فرد جدید ۱۸ خانه تکمیل شده است. اما ما باید از جدید به تعداد خانه‌های و ارتباط آن با جمعیت یا تغییر خانوار فراتر برویم. پاسخ به مشکل مسکن بسیار پیچیده‌تر است و نیاز به درک معانی آن است که چه نوع توسعه‌ای ساخته می‌شود، چه چیزی ساخته نمی‌شود و چه چیزی با رشد و توسعه مجدد شهرها از بین می‌رود. کاهش استفاده از سوی سفته بازان کلیدی است. در انتاریو، یک چهارم سرمایه گذاری خانه سرمایه گذار هستند. یک نظرسنجی اخیر نشان داد که 20 درصد از صاحبان خانه های زیر 35 سال در منطقه تورنتو بزرگ از یک ملک دارند. شرکت وام مسکن و مسکن کانادا، هزینه های سرسام آور مسکن را به سرمایه گذاری سوداگرانه مرتبط می کند. حتی بانک کانادا هم اکنون نگران نقش کالایی سازی مسکن است و به این موضوع اشاره کرده است که خرید سرمایه گذاران در سال گذشته دو برابر شده است. بنابراین، تنها به ارائه راه حل نیست. سفته بازان هم برای مسکن را افزایش می دهد و هم پیشنهاد می کند که می شود را شکل می دهد. سرمایه‌گذاران آپارتمان‌های کوچک را دوست دارند، بنابراین بیشتر برج‌های جدید که در شهرهای ما بالا می‌روند استودیوهای کوچک و شامل یک خوابه هستند. این امر به درخواست ویژه سرپناه برای خانواده هایی که با درآمد کم تا متوسط، یا خانواده هایی که به دنبال خانه های بزرگتر در محله های شهری هستند، پاسخ نمی دهد. این تثبیت برای اضافه کردن غیر انتقادی پیشنهاد جدید برای بازار، همچنین مسکن های مقرون به صرفه موجود را نادیده می گیرد که با نجیب شدن محله ها یا تغییر منطقه از بین می روند. برخی از این موارد اتفاق می‌افتد که آپارتمان‌های کوچک و خانه‌های اتاق‌دار تخریب می‌شوند، فرآیندی به عنوان «تخریب» که می‌شود می‌شود. تیم تحقیقاتی من، با همکاری نزدیک با مرکز توسعه اجتماعی منطقه واترلو، فرسایش سریع مسکن را که برای افراد کم درآمد مقرون به صرفه است، مستند ساخته است. را نیز به این مضرات کمک کنند. این فرآیندی است که در آن مالکان مستاجران را بیرون می‌کنند، واحدهایشان را می‌سازند و آنها را با نرخ‌های بالاتر اجاره می‌دهند. برنامه‌ریزی که محقق برنامه‌ریزی مارتین آگوست دریافت می‌کند، این کار توسط مالکان بزرگ و دارای سرمایه مالی انجام می‌شود که سال‌هاست در سراسر کانادا ساختمان‌های آپارتمانی خریداری می‌کنند. کالایی زدایی مسکن برای مقرونبه‌صرفه‌سازی شهرها، منطقه‌سازی باید شامل مسکن‌های اجتماعی جدید و سایر اشکال مالکیت‌ها و آپارتمان‌های تحت مالکیت اجاره‌ای باشد که برای دلالان ممنوع است. نمونه های زیادی در سراسر کانادا و فراتر از آن وجود دارد که مسکن را به عنوان خانه تلقی می کنند، نه سرمایه گذاری. توسعه دهندگان خصوصی انحصار اضافه کردن ارائه را ندارند. تراست‌های زمین اجتماعی و مسکن با خارج از مسکن از بازار سوداگرانه به روش‌های خلاقانه و پایدار، امکاناتی را برای کالایی‌زدایی مسکن ارائه می‌کنند. زمین های دارای مالکیت عمومی فضاهایی را برای ایجاد نوعی مسکن که بازاری برای ساختن آن ندارد یا قادر به ساخت آن نیست، فراهم می کند. نباید به توسعه‌دهندگان خصوصی، به‌ویژه با قیمت‌های تخفیف خورده، برای کسب سود سریع فروخته شود. تغییرات در منطقه نیز باید با سیاست های پیشگیرانه همراه باشد تا چه چیزی ساخته شود و چه کسی شکل بگیرد. مونترال قوانینی دارد که مشخص می‌شود که از توسعه کمتری برخوردار باشد 20 درصد مسکن اجتماعی، 20 درصد مسکن ارزان قیمت و 20 درصد واحدهای خانوادگی باشد. سایر برنامه ها شامل الزامات اقامت برای واحدهای تحت اشغال برای سرمایه گذاری محدود، مالیات های سرمایه گذاری برای املاک سرمایه گذاری و مشوق هایی برای اجاره های هدفمند هستند. پس از اجرای دومی، برنابی، بریتیش کلمبیا، افزایش اجاره‌های جدید غیربازاری بوده است. برای محافظت از مسکن مقرون به صرفه موجود، کنترل های قوی اجاره، از جمله ای که یک واحد خالی می شود، نیز نقش مهمی ایفا می کند. کنترل اجاره واحدهای خالی در انتاریو در سال 1996 حذف شد. این امر انگیزه ای برای مالکان ایجاد می کند تا مستاجران را حتی در زمان همه گیر بیرون کنند. نمونه‌های دیگر شامل قوانین در نیو وست‌مینستر، بریتیش کلمبیا است که مالکانی را در حین خانه‌هایشان مسکن موقت ارائه نمی‌دهند. شهر مونترال همچنین دارای حق امتناع از هر ملکی است که برای فروش قرار می گیرد. مسکن برای چه کسی؟ برای مقرون به صرفه تر کردن مسکن، باید با نقش آن به عنوان سرپناه و کالا مقابله کنیم. پیشنهاد مسکن باید با جمعیت ما رشد کند، اما باید نیازها را برطرف کند و نه مصرفی سرمایه گذاران. همه سطوح دولت می تواند سیاست های پیشگیرانه را برای مقرون به صرفه ساختن مسکن موجود و جدید اجرا کنند. دولت‌های استانی و فدرال باید مانند آنچه تا اوایل دهه 1990 انجام شود، به تامین مسکن جدید و غیربازاری بازگردند. راه حل ها باید بر روی کالایی زدایی مسکن کنند و در عین حال از نقش آن به عنوان یک حقوق بشر حمایت کنند. این بدان معناست که برخی از افراد برای کسب سود از مسکن باید محدود شود تا همه حق زندگی در شهرها را داشته باشند. دهه‌ها تحقیق مسکن نشان داده است که می‌تواند به عنوان یک موضوع به بازار، ده‌ها و دلالان مسکن جدید اضافه شود و برای برخی از افراد سودمند قابل توجه باشد می‌کند، اما برای مقابله با بحرانی که تعداد فزاینده‌های کانادایی‌ها با آن وجود دارند، کار می‌کنند. نمی دهد. این بدان معناست که برخی از افراد برای کسب سود از مسکن باید محدود شود تا همه حق زندگی در شهرها را داشته باشند. دهه‌ها تحقیق مسکن نشان داده است که می‌تواند به عنوان یک موضوع به بازار، ده‌ها و دلالان مسکن جدید اضافه شود و برای برخی از افراد سودمند قابل توجه باشد می‌کند، اما برای مقابله با بحرانی که تعداد فزاینده‌های کانادایی‌ها با آن وجود دارند، کار می‌کنند. نمی دهد. این بدان معناست که برخی از افراد برای کسب سود از مسکن باید محدود شود تا همه حق زندگی در شهرها را داشته باشند. دهه‌ها تحقیق مسکن نشان داده است که می‌تواند به عنوان یک موضوع به بازار، ده‌ها و دلالان مسکن جدید اضافه شود و برای برخی از افراد سودمند قابل توجه باشد می‌کند، اما برای مقابله با بحرانی که تعداد فزاینده‌های کانادایی‌ها با آن وجود دارند، کار می‌کنند. نمی دهد.